Simulasi Pelunasan KPR

Apa Itu Pelunasan KPR?

Pelunasan KPR adalah proses membayar sisa utang pinjaman rumah sebelum masa tenor selesai—baik sebagian maupun penuh. Tujuannya:

• Mengurangi beban bunga keseluruhan
• Mempercepat kepemilikan rumah tanpa utang
• Mengurangi risiko terkait fluktuasi suku bunga

Biasanya ada dua jenis pelunasan:

Pelunasan dipercepat sebagian – Anda membayar ekstra pokok, sehingga tenor berkurang atau cicilan pokok-nya mengecil.

Pelunasan penuh – Anda menutup semua sisa utang sekaligus, termasuk pokok, bunga berjalan, dan penalti jika ada.

Biaya & Penalti untuk Pelunasan Awal

Sebagian besar bank mengenakan penalti jika Anda ingin pelunasan dipercepat atau penuh. Pola umum penalti di bank-bank besar Indonesia:

🔹 BTN

• Penalti 2–7% dari sisa pokok utang Detik+8Rumah123+8Rumah123+8Media Konsumen+1PT. Kontan Grahanusa Mediatama+1Lamudi+6Pinhome+6cermati+6Rumah123+1Media Konsumen+1
• Contoh: sisa Rp300 juta → penalti minimal Rp6 juta
• Plus bunga berjalan yang belum masuk cicilan

🔹 Mandiri

• Penalti tetap 3% dari sisa pokok Rumah123+2Rumah123+2Media Konsumen+2Pinhome

🔹 BCA

• Selama fixed rate: denda 3%
• Setelah fixed periode: 2% dari sisa pokok PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk+2Rumah123+2Pinhome+2

🔹 BRI

• Penalti tinggi 10% dari sisa utang PT. Kontan Grahanusa Mediatama+5Rumah123+5Pinhome+5

🔹 BNI

• Fixed rate: penalti 2,5%
• Floating setelah fixed: 3% Pinhome+2Rumah123+2PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk+2PT. Kontan Grahanusa Mediatama

👉 Poin penting: Bona fide pembayaran ekstra atau pelunasan penuh dianggap sebagai pelunasan dipercepat, bukan cicilan tambahan. Jadi, kena penalti sebesar persentase bank dan bunga berjalan.

Simulasi Pelunasan KPR Realistis

Skema: Fix–Floating biasa

Misalnya:

• Plafon awal: Rp 500 juta
• Tenor: 15 tahun
• Fixed 3 tahun ~ bunga 7%, lalu floating mengikuti BI Rate + margin bank (misalnya total ~10%)
• Di tahun ke–5, sisa pokok ≈ Rp 380 juta

a) Pelunasan sebagian ekstra

Bayar ekstra Rp 5 juta ke pokok → sisa pokok turun menjadi Rp 375 juta.
Penalti (BTN, 3%) = Rp 11,25 juta + bunga berjalan ~bulan Rp 3 juta
Total biaya ekstra: Rp 19,25 juta → menghemat total bunga ~Rp 60–70 juta dan memotong tenor ~1–1,5 tahun.

b) Pelunasan penuh di tahun ke–7

Sisa pokok ≈ Rp 300 juta.
Penalti BTN (4%) = Rp 12 juta + bunga berjalan ~Rp 2,5 juta
Total pelunasan: Rp 314,5 juta → bebas utang.
Catatan: bila denda melebihi bunga yang dihemat, mungkin lebih baik lanjut cicil biasa.

Prosedur Pelunasan KPR di Bank BTN

Datang ke cabang, bawa identitas + buku tabungan + KTP

Minta formulir pelunasan cepat (simulasi: sisa pokok + bunga + denda) Rumah123+3Rumah123+3Media Konsumen+3Bank Mandiri

Setelah simulasinya disetujui, bayar lewat teller/ATM. Bank akan keluarkan cetakan pelunasan.

Ambil dokumen: sertifikat HGB/Hak Milik, IMB, AJB, akta penghapusan Hak Tanggungan PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk+4Rumah123+4Rumah123+4

Tips: Simpan semua bukti pembayaran dan cetakan rincian—penting untuk materi pelunasan akta.

Kenapa Pelunasan KPR Terasa “Dipersulit”?

Bank menetapkan penalti karena:

• Bunga KPR adalah salah satu sumber pendapatan
• Penalti slim mencegah pelunasan dini terlalu cepat dan merugikan bank
• Beberapa bank seperti BTN bahkan mengubah tarif penalti setelah akad—jadi baca perjanjiannya dan waspadai hal ini PT. Kontan Grahanusa Mediatamacermati+11Media Konsumen+11Media Konsumen+11pashouses.id

Strategi Cerdas Sebelum Bayar Ekstra atau Lunas Dini

Bandingkan penalti vs. penghematan bunga
Hitung apakah uang penalti lebih kecil dari bunga yang bisa dihemat.

Cek masa fixed rate
Pelunasan saat periode tersebut biasanya lebih mahal karena penalti tetap tinggi.

Dana darurat wajib siap
Jangan sampai rumah lunas, tapi hampir kehabisan dana saat butuh mendesak.

Negosiasi dengan bank
Beberapa bank bisa diskon penalti jika Anda ambil top-up atau cicilan otomatis.

Kalkulasi vs. investasi
Jika bunga pinjaman 10% dan Anda bisa investasi dengan return 12%, investasi dulu mungkin lebih logis.

FAQ – Pertanyaan Umum Pelunasan KPR

Pelunasan KPR BTN bagaimana prosesnya?

Datang ke bank, minta simulasi pelunasan, bayar sisa pokok + bunga + denda, lalu terima dokumen penghapusan HM/HGB PT. Kontan Grahanusa Mediatama+7Media Konsumen+7Pinhome+7pashouses.idBank MandiriRumah123.

Kenapa pelunasan KPR dipersulit bank?

Karena penalti menjaga pendapatan bunga dan menghindari loss bank jika banyak nasabah lunas dini Rumah123Media Konsumen.

Apakah bisa bayar ekstra setiap bulan tanpa penalti besar?

Bisa, tapi tetap kena penalti jika melebihi ketentuan bank untuk pelunasan dipercepat—selalu minta konfirmasi resmi agar dana masuk ke pokok.

Berapa besar penalti pelunasan KPR Mandiri?

Bank Mandiri menetapkan penalti konsisten 3% dari sisa pokok pinjaman Detik+2Rumah123+2Pinhome+2.

Bagaimana jika bunganya tadi fix, sekarang floating—penalti apakah tetap berlaku?

Biasanya penalti berlaku saat masa fixed. Bank akan mengenakan tarif sesuai periode Anda melunasi utang Rumah123.

Lebih baik bayar ekstra atau investasi?

• Jika return investasi > bunga KPR, investasi dulu bisa lebih menguntungkan.
• Bila ingin bebas utang dan bunga tinggi, extra payment lebih aman.

Apakah bisa nego penalti?

Beberapa bank bisa kasih diskon penalti jika Anda siap ambil produk lain (top-up, asuransi, dll.) PT. Kontan Grahanusa Mediatama. Tanyakan alternatif saat di cabang.

Kesimpulan Santai

• Pelunasan KPR bisa memberi manfaat besar: bebas utang, hemat bunga, tapi harus perhitungkan penalti dan timing-nya.
• Skema fix–floating adalah umum—pelunasan saat fixed biasanya kena denda tinggi.
• Prosesnya straightforward tapi wajib teliti: simulasi, bayar, ambil dokumen.
• Strategi ekstra vs. investasi harus disesuaikan dengan profil risiko dan rencana keuangan jangka panjang.